핵심 요약
- 회수 순서는 ① 내용증명 → ② 임차권등기명령 → ③ 지급명령·반환소송 → ④ 강제집행이고, 전세보증보험 가입자는 이와 별도로 보증기관에 이행청구를 합니다.
- 가장 중요한 건 임차권등기명령입니다. 이사를 가더라도 이미 확보한 대항력·우선변제권을 유지시켜 주는데, 반드시 등기부에 등기가 '기재 완료'된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다(먼저 전출하면 권리를 잃을 수 있음).
- 혼자 하기 어렵다면 대한법률구조공단(국번 없이 132) 무료 상담을 먼저 이용하세요. 전세보증보험 가입자는 만기 1개월 경과 + 임차권등기 완료 후 보증기관에 이행청구할 수 있습니다(요건은 HUG 기준이며 기관·상품마다 다를 수 있음).
전세 만기가 지났는데 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다", "지금 돈이 없다"며 계속 미루는 상황. 당장 이사는 가야 하는데 보증금이 묶여 발만 동동 구르게 됩니다. 다행히 세입자가 돈을 받아내는 법적 순서는 정해져 있고, 상당 부분은 온라인으로 직접 진행할 수 있습니다. 공식 자료(법제처·대법원 전자소송·HUG)를 기준으로, 실제로 되는 순서를 정리했습니다.
1. 큰 그림 — 회수는 이 순서로 갑니다
- 내용증명 — 계약 종료·반환 요구를 문서로 남겨 증거를 확보
- 임차권등기명령 — 이사를 가도 대항력·우선변제권을 지키는 안전장치(이사 전 필수)
- 집행권원 확보 — 지급명령(다툼 없을 때) 또는 보증금반환청구소송(다툴 때)
- 강제집행 — 확정된 판결·지급명령으로 임대인 재산·주택을 압류·경매
- (보험 가입자) 보증기관 이행청구 — 위와 별개로 HUG·HF·SGI에 반환보증 청구
보증보험에 가입돼 있다면 3~4단계를 직접 다 밟기보다, 2단계(임차권등기)까지 마치고 곧바로 5단계(이행청구) 로 가는 편이 실무상 빠릅니다.
2. 1단계 — 내용증명으로 '독촉의 증거' 남기기
만기(또는 갱신거절 통지) 후에도 반환이 없으면, 임대인에게 계약 종료와 보증금 반환을 요구하는 내용증명우편을 보냅니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 이후 지급명령·소송에서 독촉했다는 증거가 되고 임대인의 지체책임·지연이자를 따질 때 근거가 됩니다.
3. 2단계 — 임차권등기명령 (이사 전에 반드시)
이 글에서 가장 중요한 단계입니다. 보증금을 못 받은 채 이사를 가면, 전입신고를 옮기는 순간 대항력·우선변제권이 사라져 나중에 경매에서 순위가 밀릴 수 있습니다. 이를 막아 주는 게 임차권등기명령입니다.
- 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인은 임차주택 소재지 관할 지방법원(지원·시군법원 포함) 에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(법원은 변론 없이 결정으로 처리 가능).
- 임차권등기가 되면 이사·전출을 하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 즉 등기만 마쳐 두면 마음 놓고 이사할 수 있습니다.
- 반드시 등기부에 '임차권등기'가 실제 기재 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 등기 전에 먼저 전출하면 권리를 잃을 수 있습니다.
비용은 인지대·송달료에 등록면허세·등기수수료를 더해 대략 4만~5만 원 안팎이지만, 당사자·부동산 수와 접수 방식에 따라 달라지니 정확한 금액은 신청 단계에서 확인하세요.
4. 3단계 — 집행권원 확보: 지급명령 vs 소송
돈을 실제로 강제로 받아내려면 '집행권원'(판결·지급명령 등)이 필요합니다.
- 지급명령(독촉절차) — 임대인이 반환의무 자체는 다투지 않을 것 같을 때 빠르고 저렴합니다. 신청 → 결정·송달 → 채무자가 2주 내 이의 없으면 확정 → 강제집행. 이의하면 정식 소송으로 넘어갑니다.
- 보증금반환청구소송 — 임대인이 다툴 때. 소가 3,000만 원 이하는 소액사건으로 신속하게 진행됩니다.
지급명령·소송·강제집행은 대법원 전자소송포털(ecfs.scourt.go.kr) 에서 온라인으로 직접 접수할 수 있습니다.
5. 4단계 — 강제집행으로 회수
확정된 지급명령이나 승소 판결을 근거로 임대인의 재산·해당 주택에 강제경매·압류를 신청합니다. 앞서 우선변제권을 확보해 두었다면 경매 배당에서 순위에 따라 보증금을 회수합니다.
6. 전세보증보험에 가입했다면 — 이행청구가 지름길
HUG(주택도시보증공사)·HF(주택금융공사)·SGI(서울보증)의 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면, 위 소송과 별개로 보증기관에 이행(반환)을 청구할 수 있습니다. HUG 기준 핵심 요건은 이렇습니다.
- 전세계약 종료 후 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 못 받은 경우 신청 가능(계약 종료 사유에 따라 기산 시점이 다를 수 있으니 HUG에 확인)
- 임차권등기명령 완료가 필요하고, 보증금 수령 전까지 그 등기를 유지해야 함
- 최종적으로 집을 비워(명도) 주어야 이행금을 받습니다
심사에는 보통 수 주가 걸리며, 기관·상품마다 요건·서류가 다르니 가입한 기관에 직접 확인하세요. (HUG 콜센터 1566-9009)
7. 이건 조심하세요 — 흔한 함정
- 임차권등기 완료 전에 먼저 이사·전출 — 대항력이 소멸할 수 있습니다. '등기 기재 완료'를 꼭 확인하고 이사하세요.
- 내용증명만 보내고 방치 — 내용증명엔 강제력이 없습니다. 반응이 없으면 등기 → 지급명령/소송 → 강제집행으로 실제 집행권원을 확보해야 회수됩니다.
- 보증보험인데 요건을 놓침 — 만기 1개월 경과·임차권등기 완료·명도 등 요건을 안 지키거나, 청구 중 등기를 임의로 말소하면 지급이 거절될 수 있습니다.
- '전세사기 특별법이면 다 해결'이라는 오해 — 특별법은 '피해자 결정' 요건을 갖춘 경우의 지원제도(신청기한 2027년 5월 31일까지)이지, 나라가 보증금을 대신 물어주는 제도가 아닙니다. 단순 미반환은 위의 민사 절차로 대응합니다.
8. 혼자 하지 마세요 — 무료로 도움받는 곳
절차가 복잡해 보이지만, 무료로 안내·지원받을 수 있는 공식 창구가 있습니다.
- 대한법률구조공단 — 국번 없이 132, 무료 법률상담·소송지원 (klac.or.kr)
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 소송 전 조정으로 빠른 해결 시도 (hldcc.or.kr)
- 지자체 전·월세 지원센터 — 예: 서울시 전·월세 종합지원센터 02-2133-1200(변호사·법무사 상주). 지역별로 명칭·연락처가 다르니 거주지 관할을 확인하세요.
제도는 이렇게 갖춰져 있는데, 정작 세입자가 하나부터 열까지 직접 알아보고 발품을 팔아야 겨우 굴러간다는 점은 아쉽습니다. 그래도 순서만 알면 대부분 스스로, 또는 위 무료 창구의 도움으로 풀 수 있으니 미루지 말고 만기 직후 바로 임차권등기부터 챙기시길 권합니다.
자주 묻는 질문
보증금 못 받았는데 이사부터 가도 되나요?
임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권등기가 기재 완료된 것을 확인한 뒤라면 이사해도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 등기 완료 전에 먼저 전출하면 권리를 잃을 수 있으니 순서를 꼭 지키세요.
내용증명만 보내면 돈을 받을 수 있나요?
아닙니다. 내용증명은 독촉의 증거일 뿐 강제력이 없습니다. 반응이 없으면 임차권등기 → 지급명령 또는 반환소송 → 강제집행으로 집행권원을 확보해야 실제로 회수됩니다. 지급명령·소송은 대법원 전자소송에서 직접 접수할 수 있습니다.
전세보증보험에 들었으면 소송 안 해도 되나요?
가입돼 있다면 소송 대신 보증기관 이행청구로 갈 수 있습니다. 다만 만기 1개월 경과, 임차권등기 완료·유지, 명도 완료 등 요건을 지켜야 하며 심사에 수 주가 걸립니다. 요건·서류는 가입한 기관(HUG 1566-9009 등)에 확인하세요.
이 글은 2026년 7월 23일 법제처·대법원 전자소송·HUG 등 공식 자료 기준으로 작성한 일반적 절차 안내이며, 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 비용·요건·제도는 변경될 수 있으니 최신 내용은 대한법률구조공단(132)이나 관할 기관에서 다시 확인하시기 바랍니다.
